Rechtschutz für Vermieter

Streit mit deinem Mieter um die Nebenkosten oder eine Mieterhöhung? Oder weigert sich etwa dein Mieter deine Eigenbedarfskündigung anzuerkennen? Die möglichen Gründe für einen Rechtsstreit als Vermieter sind schier unendlich. Genauso wie die damit verbundenen Kosten für Anwälte, Gutachter oder das Gericht selbst. Aus diesem Grund scheuen viele Vermieter den Weg davor sich Beistand zu holen und geben einfach klein bei. Dabei gibt es eine Möglichkeit für eure Rechte einzustehen, ohne dabei Haus und Hof zu verlieren: die Vermieterrechtsschutzversicherung.

Wie der Name dieser Versicherungssparte euch schon verrät, geht es hier ganz konkret um einen Rechtsschutz für Vermieter. Eine derartige Rechtsschutzversicherung bietet Vermietern von Immobilien einen finanziellen Schutz bei verschiedenen Konflikten mit Mietern oder Behörden. Insbesondere langwierige Streitigkeiten tragen ein hohes Kostenrisiko. Aber auch die Kündigung eines Mietverhältnisses, aufgrund einer Nichtzahlung der vereinbarten Miete kann euch als Vermieter vor finanzielle Probleme stellen, insbesondere bei der Kredittilgung. Besonders als Vermieter von Objekten treten diese Anlässe oftmals sehr überraschend auf, weshalb es für einen langfristigen Finanzplan zur Abbezahlung des Objekts von Vorteil ist, dass man hier einen guten Rechtsschutz genießt. Achtung jedoch vor den Leistungen und Wartezeiten bei Rechtsschutzversicherungen. So wie man kein brennendes Haus mehr absichern kann, so darf der Schadensfall nicht vor Abschluss der Rechtsschutzversicherung seinen Ursprung haben.

Eine Vermieterrechtsschutz stellt die entsprechenden Leistungen üblicherweise erst nach einer Wartezeit von 3 Monaten dar. Daher sollte das zu versichernde Ereignis erst 3 Monate nach Abschluss der Versicherung seinen Ursprung haben. Bei den Schadensfällen kann man zwischen Konflikte mit Mietern und Konflikte mit Behörden unterscheiden.

Hier ein Überblick zu Konflikten mit deinem Mieter:

• Mieterhöhung
• Mietmängel
• Mietkürzungen und Mietausfälle
• Nebenkostenabrechnung
• Kündigung wegen Eigenbedarf
• Auszug aus der Immobilie und Kaution

Tritt eines der oben genannten Ereignisse ein, so gehst du mit deinem Rechtsschutz wie folgt vor:

Schritt 1: Versicherungsgesellschaft kontaktieren

Sobald es du in eine rechtliche Auseinandersetzung verwickelt bist, solltest du umgehend deinen Versicherer kontaktieren und das weitere Vorgehen besprechen.

Schritt 2: Anwaltswahl

Entweder du wählst dir deinen Anwalt deines Vertrauens aus oder lässt dir von deinem Versicherer eine Empfehlung geben. Hier kannst du vom Netzwerk und den Erfahrungen des Anbieters deiner Versicherung profitieren.

Schritt 3: Deckungszusage

Du oder dein Rechtsanwalt holt euch bei deiner Versicherungsgesellschaft eine Deckungszusage ein. Wie der Name schon sagt, ist damit sichergestellt, dass alle kommenden Kosten gedeckt sind.

Schritt 4: Mediation

Bevor der Fall mit deinem Rechtsanwalt wirklich vor Gericht ausgetragen wird, geht es darum zu prüfen, ob eine Mediation ausreicht in der Hoffnung eine außergerichtliche Einigung zu finden.

Bevor dein Vermieterrechtsschutz die Kosten für einen solchen Streit übernimmt, musst Du den Konflikt deiner Versicherung melden. Sie prüft dann, ob sie die Kosten für den Rechtstreit übernimmt. Erhältst du die Deckungszusage, kannst Du einen Anwalt beauftragen. Je nach Tarif zahlt deine Versicherung folgende Kosten:

• Juristische Erstberatung und Anwaltskosten: gerichtlich und außergerichtlich
• Gerichtskosten
• Vollstreckung eines Räumungstitels
• Kosten für Gutachter und Zeugen
• Wenn in der Versicherung vereinbart: Außergerichtliche Einigung durch Mediation
• Wenn in der Versicherung vereinbart: Mietausfälle

Üblicherweise gilt bei allen Tarifen einer Vermieterrechtsschutzversicherung eine Wartezeit von 3 Monaten. Zu beachten ist hierbei, dass die 3 Monaten nur gelten, falls beim Vertragsabschluss vorher kein Vermieterrechtsschutz für dasselbe Objekt existiert hat. Wenn Ihr aber lediglich den Anbieter eurer Vermieterrechtschutzversicherung wechselt, so entfällt die Wartezeit gänzlich. Voraussetzung ist jedoch, dass der neue Vertrag zeitlich nahtlos an den alten Vertrag anschließt.

Ich empfehle euch grundsätzlich einen Vergleich der Versicherungen nach Preis und Leistung zu machen, um die beste Rechtsschutzversicherung zu finden. In der daraus resultierenden Aufstellung der Versicherungen sind auch Tarife ohne Wartezeit zu finden. Da es nur wenige Versicherungen ohne Wartezeit gibt, fällt die Auswahl leider geringer aus und ihr müsst euch gegebenenfalls mit einer teureren Rechtsschutzversicherung zufriedengeben.

Rechtschutzversicherungen bieten oftmals keinen unbegrenzten Versicherungsschutz. Somit kommt es nicht selten zu Deckungsablehnungen durch die Versicherungsgesellschaft, beispielsweise durch   vorvertragliche Ereignisse oder mangelnde Erfolgsaussichten.

Hat euch die Versicherungsgesellschaft die Ablehnung unter Angabe der Gründe schriftlich mitgeteilt, habt ihr als Versicherungsnehmer Anspruch auf einen Stichentscheid oder das Einleiten eines Schiedsgutachterverfahrens.

Bei einem Stichentscheid habt ihr das Recht einen Anwalt zu beauftragen gegenüber der Versicherungsgesellschaft zu begründen, dass die Wahrnehmung eurer rechtlichen Interessen in einem angemessenen Verhältnis zum angestrebten Erfolg stehen.

Als zweite Möglichkeit besteht der Gang zu einem Schiedsgutachter. Hierbei handelt es sich in der Regel um einen seit mindestens 5 Jahren zugelassenen Anwalt, der von der zuständigen Rechtsanwaltskammer benannt wird. Die Anbieter der Versicherungen stehen dabei in der Pflicht alle notwendigen Unterlagen und Dokumente an den Schiedsgutachter zu übergeben, dessen finale Entscheidung bindend für die Versicherungsgesellschaft ist.

Üblicherweise gilt bei allen Tarifen einer Vermieterrechtsschutzversicherung eine Wartezeit von 3 Monaten. Somit darf der Ursprung des Konfliktes nicht in den ersten 3 Monaten der Vertragszeit erfolgen. Erst nach dieser Zeit seid ihr durch die Versicherung abgesichert.

Den Großteil der Leistungen in diesem Rechtsschutz erhaltet ihr erst nach Ablauf der Wartezeit von 3 Monaten – mit ein paar Ausnahmen: So könnt ihr die telefonische Rechtsberatung meist direkt ab Versicherungsbeginn nutzen. Ebenso steht es euch frei eine Mediation oder Schlichtung ohne Wartezeit in Anspruch zu nehmen. Beachtet bitte die Details eurer Rechtschutzversicherung, denn einige Teilbereiche in diesem Rechtsschutz, beispielsweise Ordnungswidrigkeiten oder Strafrecht, werden ebenfalls ohne Wartezeit versichert.

Aufgrund der begrenzten Möglichkeiten Versicherungen ohne Wartezeit zu finden, erachten wir es als besonders wichtig, sich frühzeitig Gedanken über einen Vermieterrechtsschutz zu machen. Dann spielen die 3 Monate zeitlich gesehen keine Rolle.

Ist es euch aber dennoch wichtig einen Tarif ohne Wartezeit zu finden, müsst ihr einen Vergleich nach Preis und Leistung auf die Beine stellen, die Versicherungen ohne Wartezeit markieren und im Detail vergleichen. Meiner Erfahrung nach, werdet ihr nach diesem Vergleich aber tiefer in die Tasche greifen müssen und mit einem begrenzten Angebot arbeiten müssen. Zudem gilt es auch auf die Höhe Selbstbeteiligung bei der Auswahl zu achten.