Die Wohnung ist vermietet, die Miete kommt pünktlich, und dann fragt Deine Krankenkasse nach Deinem Einkommensteuerbescheid. Ob ein Teil Deiner Mieteinnahmen jetzt an die Kasse geht, hängt allein von Deinem Versicherungsstatus ab.
Bist Du als Angestellter pflichtversichert oder als Rentner in der Krankenversicherung der Rentner (KVdR), bleiben Deine Mieteinnahmen beitragsfrei. Bist Du freiwillig gesetzlich versichert, verlangt Deine Kasse auf den Überschuss aus der Vermietung den vollen Beitrag zur Kranken- und Pflegeversicherung. Nach den Zusatzbeiträgen von 2026 sind das je nach Kasse, Kinderzahl und Krankengeldanspruch rund 19 bis 22 Prozent, und diesen Beitrag zahlst Du allein.
Auf Mieteinnahmen zahlen nur freiwillig gesetzlich Versicherte Beiträge. Als pflichtversicherter Beschäftigter oder Rentner zahlst Du Beiträge nur auf die Einnahmen, die das Gesetz aufzählt, und Mieten gehören nicht dazu. Eine Ausnahme bilden Menschen, die nur über die Auffangversicherung pflichtversichert sind (§ 5 Abs. 1 Nr. 13 SGB V). Ihre Kasse berechnet den Beitrag wie bei freiwillig Versicherten (§ 227 SGB V).
Für pflichtversicherte Beschäftigte zählen nach § 226 SGB V Arbeitsentgelt, gesetzliche Rente, Versorgungsbezüge wie Betriebsrenten und Arbeitseinkommen aus einer Selbstständigkeit, Letzteres aber nur, wenn Du daneben eine Rente oder Versorgungsbezüge erhältst. Für pflichtversicherte Rentner gilt ein vergleichbarer Katalog aus Rente, Versorgungsbezügen und Arbeitseinkommen (§ 237 SGB V). Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehen in keiner dieser Vorschriften.
Bei freiwillig Versicherten bewertet die Krankenkasse nach § 240 SGB V Deine gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Die Details regeln die Beitragsverfahrensgrundsätze Selbstzahler des GKV-Spitzenverbands, und dort stehen Mieteinnahmen bei den beitragspflichtigen Einnahmen. Das Bundessozialgericht hat diese Grundsätze als Rechtsgrundlage bestätigt (BSG, Urteil vom 19.12.2012, B 12 KR 20/11 R).
Diese Gruppen zahlen auf Mieteinnahmen Beiträge:
Die letzte Gruppe zahlt in den meisten Fällen trotzdem nichts zusätzlich, weil ihr Gehalt die Beitragsbemessungsgrenze bereits ausschöpft.
Freiwillig versichert bist Du als Angestellter nur, wenn Dein Gehalt über der Versicherungspflichtgrenze liegt. Die steigt im Jahr 2027 auf 84.150 Euro brutto im Jahr. So steht es in der Rechengrößenverordnung, die das Bundeskabinett am 7. Oktober 2026 beschlossen hat und der der Bundesrat noch zustimmen muss. Die Beitragsbemessungsgrenze liegt mit 76.500 Euro im Jahr in der Krankenversicherung und nach geltendem Recht 72.900 Euro in der Pflegeversicherung darunter.
Dein Gehalt schöpft die Beitragsbemessungsgrenze also komplett aus, und jeder Euro Mietüberschuss liegt oberhalb dieser Grenze. Das ändert sich, wenn Dein Arbeitsverhältnis endet, Du in Teilzeit gehst oder in Rente gehst.
Als freiwillig Versicherter zahlst Du auf Mieteinnahmen in der Regel den ermäßigten Beitragssatz von 14,0 Prozent, dazu den Zusatzbeitrag Deiner Kasse und den Beitrag zur Pflegeversicherung. Den allgemeinen Satz von 14,6 Prozent zahlst Du nur, wenn Du einen Anspruch auf Krankengeld hast, so regelt es § 243 SGB V. Rentner, Privatiers und Selbstständige ohne Krankengeld-Wahlerklärung zahlen den ermäßigten Satz.
Der Zusatzbeitrag ist der Teil, der von Kasse zu Kasse schwankt. Bis zum 27. Oktober 2026 hat noch keine der großen Kassen ihren Satz für das Jahr 2027 veröffentlicht, die Kassen legen ihn in der Regel im Dezember fest. Der GKV-Schätzerkreis hat für das Jahr 2027 einen rechnerischen Durchschnitt von 2,9 Prozent ermittelt, das Bundesgesundheitsministerium gibt diesen Wert bis zum 1. November 2026 offiziell bekannt.
Bis die Sätze für 2027 feststehen, zeigen Dir die aktuellen Zusatzbeiträge, wie weit die Kassen auseinanderliegen. Die IKK classic hat ihren Satz zum 1. August 2026 von 3,40 auf 3,85 Prozent angehoben, die übrigen Werte gelten seit Januar 2026.
In dieser Tabelle siehst Du die Zusatzbeiträge laut Krankenkassenliste des GKV-Spitzenverbands (Stand 19. Oktober 2026) und was das für 1.000 Euro Mietüberschuss im Monat bedeutet, gerechnet mit dem ermäßigten Satz von 14,0 Prozent und 3,6 Prozent Pflegeversicherung mit Kind:
| Krankenkasse | Zusatzbeitrag 2026 | Gesamtsatz | Je 1.000 Euro |
|---|---|---|---|
| hkk | 2,59 % | 20,19 % | 201,90 Euro |
| Techniker Krankenkasse | 2,69 % | 20,29 % | 202,90 Euro |
| AOK Bayern | 2,69 % | 20,29 % | 202,90 Euro |
| AOK Baden-Württemberg | 2,99 % | 20,59 % | 205,90 Euro |
| DAK-Gesundheit | 3,20 % | 20,80 % | 208,00 Euro |
| BARMER | 3,29 % | 20,89 % | 208,90 Euro |
| KKH | 3,78 % | 21,38 % | 213,80 Euro |
| IKK classic | 3,85 % | 21,45 % | 214,50 Euro |
| Mobil Krankenkasse | 3,89 % | 21,49 % | 214,90 Euro |
Zwischen hkk und Mobil Krankenkasse liegen bei 1.000 Euro Mietüberschuss 13 Euro im Monat, also 156 Euro im Jahr. Mit einem höheren Mietüberschuss wächst der Abstand entsprechend.
Bei der Pflegeversicherung liegt der allgemeine Satz bei 3,6 Prozent. Bist Du kinderlos und älter als 23, zahlst Du heute 0,6 Prozentpunkte Zuschlag. Nach dem Entwurf des Pflegeneuordnungsgesetzes, den das Bundeskabinett am 30. September 2026 beschlossen hat, soll der Zuschlag ab Januar 2027 auf 0,9 Prozentpunkte steigen. Bundestag und Bundesrat haben darüber noch nicht entschieden. Eltern mit mehreren Kindern unter 25 zahlen weniger als 3,6 Prozent.
Einen Arbeitgeberanteil gibt es auf Mieteinnahmen nicht, Du zahlst den gesamten Beitrag selbst. Mit dem rechnerischen durchschnittlichen Zusatzbeitrag von 2,9 Prozent, den der GKV-Schätzerkreis am 14. Oktober 2026 für das Jahr 2027 ermittelt hat, setzt sich der Satz so zusammen:
| Bestandteil 2027 | Ohne Krankengeld | Mit Krankengeld |
|---|---|---|
| Krankenversicherung | 14,0 % | 14,6 % |
| Durchschnittlicher Zusatzbeitrag (rechnerisch) | 2,9 % | 2,9 % |
| Pflegeversicherung mit Kind | 3,6 % | 3,6 % |
| Beitragssatz auf den Mietüberschuss | 20,5 % | 21,1 % |
Mit dem Zusatzbeitrag Deiner eigenen Kasse und als Kinderloser mit Zuschlag liegt Dein Satz entsprechend höher oder niedriger.
Die Kasse rechnet mit dem Überschuss aus Vermietung, also Deinen Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten. Maßgeblich sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus Deinem letzten Einkommensteuerbescheid. Die Bruttomiete, die auf Deinem Konto ankommt, ist nicht die Rechengröße.
Das Bundessozialgericht hat 1999 entschieden, dass Schuldzinsen für die Finanzierung der Immobilie den beitragspflichtigen Mietüberschuss mindern (BSG, Urteil vom 23.09.1999, B 12 KR 12/98 R). Auch die Abschreibung nach § 7 EStG mindert den Überschuss, weil die Kasse mit den Einkünften aus Deinem Steuerbescheid rechnet. Die Tilgung Deines Darlehens senkt den Überschuss nicht, weil sie auch steuerlich keine Werbungskosten ist.
Bei finanzierten Wohnungen bleibt deshalb oft deutlich weniger beitragspflichtiger Überschuss übrig als die Miete. Diese Kosten sollten in Deiner Steuererklärung stehen, bevor der Bescheid an die Kasse geht:
Jeder Euro, den Du steuerlich als Werbungskosten geltend machst, senkt auch Deinen Krankenkassenbeitrag, solange Dein Einkommen unter der Beitragsbemessungsgrenze liegt.
Auf Mieteinnahmen und auf Einkünfte als Selbstständiger setzt die Kasse Deinen Beitrag zunächst vorläufig anhand des letzten Steuerbescheids fest. Das gilt auch für Rentner und andere freiwillig Versicherte mit Mieteinnahmen. Liegt der Bescheid für das betreffende Jahr vor, rechnet sie endgültig ab und fordert nach oder erstattet (§ 240 Abs. 4a SGB V). Weist Du Deine Einnahmen auf Verlangen der Kasse nicht innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Jahres nach, setzt sie den Beitrag nach der Beitragsbemessungsgrenze endgültig fest. Ein gutes Vermietungsjahr taucht deshalb oft erst ein bis zwei Jahre später als Nachforderung auf, und dafür solltest Du Geld zurücklegen.
Hast Du mehrere Objekte, darf die Kasse Gewinne und Verluste innerhalb Deiner Vermietungseinkünfte verrechnen. Die neue Wohnung mit hohen Zinsen und Abschreibung kann also den Überschuss der alten Wohnung senken.
Mit anderen Einkunftsarten verrechnet die Krankenkasse Deine Mietverluste nicht (BSG, Urteil vom 23.09.1999, B 12 KR 12/98 R). Ein Verlust aus Vermietung senkt weder Deinen beitragspflichtigen Gewinn als Selbstständiger noch Deine Rente. Das Finanzamt rechnet hier anders, und an dieser Stelle fallen Steuerrecht und Sozialversicherungsrecht auseinander.
Als freiwillig versicherter Selbstständiger zahlst Du bei einem Satz von 20,5 Prozent auf jeden Euro Mietüberschuss rund 20,5 Cent Beitrag, solange Dein gesamtes Einkommen unter 6.075 Euro im Monat bleibt. Bis dorthin reicht nach geltendem Recht die Beitragsbemessungsgrenze der Pflegeversicherung. Darüber hinaus fällt bis 6.375 Euro nur noch der Krankenversicherungsbeitrag an. Was über 6.375 Euro liegt, kostet keinen zusätzlichen Beitrag. Tritt die geplante Pflegereform in Kraft, gilt auch für die Pflegeversicherung die Grenze von 6.375 Euro.
Nimm einen selbstständigen Unternehmensberater mit einem Kind, freiwillig gesetzlich versichert, ohne Krankengeldanspruch. Er hat einen Gewinn von 4.200 Euro im Monat und erzielt mit zwei Wohnungen einen steuerlichen Überschuss von 900 Euro im Monat. Gerechnet ist mit dem rechnerischen Zusatzbeitrag von 2,9 Prozent:
| Rechnung 2027 | Ohne Mieteinnahmen | Mit Mieteinnahmen |
|---|---|---|
| Beitragspflichtige Einnahmen pro Monat | 4.200 Euro | 5.100 Euro |
| Beitragssatz inklusive Pflege | 20,5 % | 20,5 % |
| Monatlicher Beitrag | 861,00 Euro | 1.045,50 Euro |
| Zusätzlicher Beitrag durch die Mieten pro Monat | 184,50 Euro | |
| Zusätzlicher Beitrag durch die Mieten pro Jahr | 2.214,00 Euro |
Über 2.200 Euro im Jahr gehen bei ihm von der Mietrendite ab. Hätte er einen Gewinn von 6.000 Euro im Monat, wären von seinen 900 Euro Miete in der Krankenversicherung nur noch 375 Euro beitragspflichtig und in der Pflegeversicherung nach geltendem Recht nur noch 75 Euro. Der zusätzliche Beitrag läge dann bei rund 66,08 Euro im Monat, mit der geplanten Pflegereform bei 76,88 Euro.
Zum beitragspflichtigen Einkommen zählen für freiwillig Versicherte auch Zinsen, Dividenden und andere Kapitalerträge. Die Kasse rechnet alle Einnahmen zusammen bis zur Beitragsbemessungsgrenze.
Bist Du als Rentner in der Krankenversicherung der Rentner, zahlst Du auf Mieteinnahmen keine Beiträge. Bist Du als Rentner freiwillig versichert, zahlst Du auf Deinen Mietüberschuss den vollen Beitrag.
In die KVdR kommst Du nur, wenn Du in der zweiten Hälfte des Zeitraums zwischen Deiner ersten Erwerbstätigkeit und Deinem Rentenantrag mindestens neun Zehntel der Zeit gesetzlich versichert warst (§ 5 Abs. 1 Nr. 11 SGB V). Für jedes Kind rechnet Dir die Kasse pauschal drei Jahre an (§ 5 Abs. 2 Satz 3 SGB V). Warst Du zwischendurch lange privat versichert, erfüllst Du diese Vorversicherungszeit häufig nicht und landest im Ruhestand in der freiwilligen Versicherung.
Bei einem Mietüberschuss von 1.000 Euro im Monat aus einer abbezahlten Wohnung zahlt ein Rentner in der KVdR auf diese Miete null Euro. Ein freiwillig versicherter Rentner mit Kind zahlt bei 20,5 Prozent 205 Euro im Monat, also 2.460 Euro im Jahr.
Hast Du die Wohnung als Altersvorsorge gekauft, prüf Deine Versicherungszeiten lange vor dem Rentenantrag. Beim Rentenantrag prüfen Rentenversicherung und Krankenkasse die Vorversicherungszeit, und dann lässt sich daran nichts mehr ändern.
Ja, wenn Dein Mietüberschuss zusammen mit Deinen übrigen Einkünften im Jahr 2027 mehr als 590 Euro im Monat ausmacht. Diese Grenze entspricht nach § 10 SGB V einem Siebtel der Bezugsgröße von 4.130 Euro. Maßgeblich ist das Gesamteinkommen im steuerlichen Sinn, also auch hier der Überschuss nach Werbungskosten.
Das betrifft vor allem Ehepartner, die nicht oder nur wenig arbeiten und eine Wohnung geerbt oder gekauft haben. Die Kasse prüft das über den Fragebogen zur Familienversicherung.
Vermietet eine familienversicherte Ehefrau eine geerbte Wohnung mit einem Überschuss von 700 Euro im Monat, liegt sie über der Grenze, und die Kasse führt sie automatisch als freiwilliges Mitglied weiter (§ 188 Abs. 4 SGB V). Weil ihr Einkommen unter der Mindestbemessungsgrundlage liegt, rechnet die Kasse im Jahr 2027 mit 1.376,67 Euro im Monat. Als Mutter ohne Krankengeldanspruch zahlt sie bei 20,5 Prozent damit rund 282,22 Euro im Monat, obwohl die Wohnung nur 700 Euro Überschuss bringt.
Ab 2028 zahlt das Mitglied für einen familienversicherten Ehepartner zudem in vielen Fällen einen Zuschlag von 2,5 Prozent seiner beitragspflichtigen Einnahmen, auf Renten ab Juli 2028 (§ 242b SGB V). Der Zuschlag entfällt unter anderem, solange ein Kind unter zwölf Jahren im Haushalt lebt. Planst Du eine Vermietung innerhalb der Familie, rechne beide Regeln zusammen durch.
Nein. In der PKV hängt Dein Beitrag von Deinem Eintrittsalter, Deinem Gesundheitszustand bei Vertragsabschluss und Deinem Tarif ab. Was Du verdienst, ob mit Arbeit, Kapital oder Immobilien, spielt für die Höhe Deines Beitrags keine Rolle. Eine Ausnahme gilt nur im Basistarif, dort halbiert sich der Beitrag bei Hilfebedürftigkeit (§ 152 Abs. 4 VAG).
Baust Du als Selbstständiger Deine Altersvorsorge über vermietete Wohnungen auf, zahlst Du in der freiwilligen gesetzlichen Versicherung auch im Ruhestand auf jede Miete Beiträge, solange Du nicht in die KVdR kommst. Dafür brauchst Du aber eine gesetzliche Rente. In der PKV bleibt Dein Beitrag von diesen Einnahmen unberührt.
Die PKV ist deshalb nicht automatisch günstiger. Auch ihre Beiträge steigen, als Angestellter fällt im Ruhestand der Arbeitgeberzuschuss weg, und zu einer gesetzlichen Rente gibt es nur den Zuschuss der Rentenversicherung. Dein Beitrag hängt von vielen Faktoren ab, vor allem von Deinem Alter, Deinen Vorerkrankungen und Deinem Tarif. Rechne den Vergleich mit Deinen eigenen Zahlen und setz die Mieteinnahmen im Alter mit an.
Den größten Spielraum hast Du bei den Werbungskosten und bei Deinem Versicherungsstatus. An der Beitragspflicht kommst Du als freiwillig Versicherter nicht vorbei, an der Höhe der Bemessungsgrundlage schon.
Diese Punkte solltest Du als freiwillig versicherter Vermieter prüfen:
Bei einem Immobilienverkauf gelten andere Regeln, weil es dann um einen einmaligen Veräußerungsgewinn geht. Sprich vor dem Verkauf mit Deiner Kasse und Deinem Steuerberater.
Eine vermögensverwaltende GmbH ändert die Einkunftsart, aber nicht automatisch die Beitragspflicht. Ausschüttungen sind für freiwillig Versicherte als Kapitalerträge ebenfalls beitragspflichtig. Lass eine solche Struktur deshalb mit Deinem Steuerberater durchrechnen, bevor Du sie aufsetzt.
Seit 2015 begleitet Patrick Menschen bei ihren Finanzentscheidungen, mit dem Anspruch, komplexe Themen verständlich zu machen. Bei FinanzMehrwert verantwortet er den Bereich der Webinare und klärt im Schwerpunkt zur privaten Krankenversicherung auf. Durch den jahrelangen Marktvergleich kennt er nicht nur das Kleingedruckte und mögliche Stolperfallen genau, sondern achtet vor allem auf die Finanzierbarkeit im Vergleich zum Verbleib im gesetzlichen System hinsichtlich des Rentenalters. Deshalb sagt er Dir auch ehrlich, wenn sich etwas für Dich nicht lohnt. Sein Ziel: Du verstehst jede Entscheidung zu 100%, bevor Du sie triffst. Jede noch so kritische Frage ist mehr als willkommen.
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